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禹洲地产2016年整体毛利率逾36% 税项及合作项目削弱盈利

2017年03月24日09:33  来源:人民网-房产频道
 
原标题:禹洲地产2016年整体毛利率逾36% 税项及合作项目削弱盈利

  人民网北京3月23日电 (余燕明)香港上市地产商禹洲地产(股份代码:01628.HK)披露了2016财年业绩的初步公告,公司当期合约销售额增长约2/3,接近233亿元。营业收入增长了32%至137亿元,公司整体毛利率超过36%。

  上一年,禹洲地产合约销售金额刚刚越过140亿元,2016年公司销售面积及销售价格的上升,拉动了公司销售额。其中销售面积增长了30%,销售均价增长了27%。

  相比其他地产公司,禹洲地产合约销售金额更接近他们的权益销售金额。当期禹洲地产推向市场销售的30个项目里,合作项目只有6个,剔除外部权益,归属禹洲地产权益销售金额约为197亿元。

  厦门、福州和合肥3个城市仍然是禹洲地产重仓销售的地区。2015年,这三个城市合约销售占比分别为41%、10%和30%,2016年由于新销售城市增加,所占比例稀释至28%、7%和23%。

  南京、上海和天津3个城市后来居上,当期合约销售占比分别达到了14%、14%和6%。上海和南京两地市场销售额明显起色,在2015年,上海市场占比还只有7%,南京市场所占比例接近为零,南京是禹洲地产2014年新进入的城市。

  上市房地产公司行列里,禹洲地产整体毛利率惊人。2016年禹洲地产结算了137亿元确认为营业收入,营业利润接近50亿元,同比增长了1/3,毛利率36.27%,相比上一年的35.75%毛利率继续上扬。

  高毛利项目会带来税项开支的增加。当期禹洲地产缴纳了逾21亿元税项开支,上一年还不到15亿元。其中企业所得税约11亿元,土地增值税10亿元。

  除了当期实缴税项开支以外,体现在禹洲地产资产负债表内,公司递延税项资产约3.7亿元,这一项目有望在未来财务年度拨回抵消税项支出,但可抵消数额相比上年减少。公司递延税项负债近9亿元,与上年基本持平。

  预付土地增值税和企业所得税合计增加至5.4亿元,上一年该项流动资产不到2.1亿元。另外,禹洲地产应付企业所得税和土地增值税拨备也增加至30亿元,上一年末则只有22.7亿元。

  税项支出大幅增加抑制了公司的净利润增幅。禹洲地产当期实现了近21亿元净利润,净利率高达15.3%,净利润同比增长了1/4,低于营业利润1/3的增幅。

  同时,由于合作项目增加,当期禹洲地产的非控股股东所占净利润超过了3亿元,上一年还只占到1100万元,这导致归属上市公司股东的净利润不到18亿元,同比增幅仅为7%。但禹洲地产仍然实现了接近13%的核心净利率,在行业为高。

  这也得益于禹洲地产成本管控能力的提升。当期公司成本支出项中,销售及分销成本与上年基本持平,考虑到公司当期合约销售额的增幅,这一成本开支增幅较低。

  还应提及的是,提升禹洲地产利润的因素里,还包括当期公司出售了投资物业增加了1.7亿元收入。

  禹洲地产利息支出依然为高。当期公司为银行贷款、优先票据等支付了接近16亿元的利息开支,上一年为13亿元。同时,禹洲地产连续两年选择提前赎回发行在外的债券和票据,带来了近2亿元亏损。

  不过由于公司在建开发项目增加,利息资本化后会计上吸纳了13.4亿元利息开支,以计入在建工程成本费用。因此,当期公司融资成本4.4亿元,相比上年3.5亿元有所增加。

  2016年禹洲地产提前赎回一笔票面利率为10%的15亿港元债券,及一笔票面利率为8.75%的3亿美元高息票据后,虽然产生了2亿元亏损,但公司加权融资成本降至6.08%,上一年为7%,2014年为8.49%。

  公司有息负债规模在放大。当期禹洲地产有息负债规模为258亿元,相比上一年期末201亿元有息负债增加了57亿元。剔除在手现金资源后净负债率为71.7%,上一年为79.4%。

  2016年全年禹洲地产投入了近169亿元用于新增土地储备,增加了265万平方米可售建筑面积。期末,公司土地储备可售建筑面积954万平方米,接近70个项目。

  人民网记者注意到,禹洲地产按城市划分土地储备结构相对稳定,这反映了公司区域发展策略趋同,期末合肥、厦门、福州、上海、南京等主要城市所占集团土地储备比重与2015年基本一致。

  禹洲地产方面宣布公司2017年合约销售金额目标为300亿元,公司为此准备了500亿元货值,其中上、下半年各约一半货值比重,新推盘货值占75%。500亿元货值里,合肥、厦门、上海各约占2成,杭州、福州、南京各约占1成。

  公司也明显增加了合作项目占比。截至2016年底,禹洲地产于合营公司的投资按权益法核算已经接近73亿元,上一年度对合营公司的投资余额不到1亿元。当期禹洲地产应占合营公司的收益也接近1亿元,上一年为亏损4200万元。

(责编:罗炼、陈康清)

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