長租公寓“租金貸”佔比高，隱患亟待破解

　　　據中國經濟周刊報道，蛋殼公寓即將赴美上市，將成為繼青客之后第二家赴美上市的國內長租公寓服務商。招股書顯示，在蛋殼公寓的租戶中，通過現金貸支付房租的用戶佔據絕大多數。2017年、2018年、2019年前三季度，蛋殼用戶現金貸付款比例分別為91.3%、75.8%和67.9%。2019年前9個月，蛋殼公寓個人預付款7.94億元，來自金融機構的預付款高達31.06億元，兩者合計達到39億元。

　　此前，青客公寓的招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金貸”。

　　長租公寓品牌競相上市的背后，是企業近年來的快速擴張。蛋殼公寓主要分布在北京、上海、深圳等一線城市，2015年成立至今，用4年時間將旗下房源擴張至40多萬間，增長了166倍﹔青客公寓所掌握的房源也由最初的900多間猛漲100余倍，達到近10萬間。快速擴張的背后，兩家公司也各自承擔了數十億的虧損。

　　長租公寓企業為租房者改善租房品質提供了便利，但“狂奔”模式亦存在隱憂，其中最主要的莫過於“租金貸”問題。

　　“租金貸”是指企業以租客的名義從第三方金融機構提前貸款一年甚至兩年的房租，以便提前從金融機構獲得長期租金，用以規模擴張、收儲房源、維持團隊運營，而租客則分期向金融機構償還租房貸款。這種模式為企業發展提供了充足的資金，讓其以預付款為杠杆，撬動更多的房源。對房客來說，用押一付一而非傳統的押一付三、押一付六方式支付房租，也減輕了短時間內的房租壓力。

　　但“租金貸”暗藏著難以控制的金融風險。一旦遇到租客大面積退租或其他意外，企業就可能遭遇資金鏈斷裂，無法向房東支付房租。最終，房東要求收回房屋，租客不僅要重新找房，還得繼續償還分期貸款，成了最大的受害者。據不完全統計，2018年以來，共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓陸續因資金鏈斷裂、經營不善等原因破產。多家長租公寓機構爆雷之后，國內多地明確發文叫停“租金貸”。

　　去年年底，針對惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款等一系列租賃市場違法違規問題，住建部等6部門聯合發布了《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，重拳整治租賃市場，明確要求嚴格管控租金貸業務，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。《意見》的出台，為缺少風險控制的“狂奔”模式踩了急剎車。雖然目前“租金貸”比例呈下降趨勢，但是距離規定的底線仍有不小差距。

　　在一個行業的發展初期，由於缺乏健全的行業規范，競爭者眾多，容易出現野蠻生長的亂象，誰能夠在激烈的競爭局勢中跑得更快，誰就能生存下來。隨著行業發展，行業發展規范逐步明確，但野蠻生長帶來的行業發展隱患並不一定會消除，甚至風險點可能隨著時間的推移逐漸放大。

　　在“房住不炒”、鼓勵長租的政策背景下，為消費者提供安心、安全的長租服務，既需要監管部門完善監管機制，加大監督力度，也要求企業優化自身模式，主動承擔起社會責任，以守護好金融安全為己任，止住盲目擴張的步伐。進入行業發展新階段，長租公寓品牌必須轉變發展觀念，創新商業模式，持續改進服務質量，吸引消費者，贏得投資者的信任。當下最直接的一條，莫過於為租房者消除租房的金融風險。（李一陵）