人民網“七問業委會”系列報道

一問業委會:“國家規定”頒布10年,各地業委會日子過得咋樣?

人民網聯合報道組

2019年08月19日09:11  來源:人民網
 

【編者按】

20世紀90年代,商品房改革浪潮涌動,“業主”成為新生的社會群體,業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而,自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間,各地有關業委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位,各地業委會發展仍未走出困境。近期,人民網派出多路記者採訪求証、請教專家學者,回顧業委會發展歷程,聚焦業委會發展困境,剖析個中深層次原因,推出“七問業委會”系列報道,對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時,記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法,探討哪些成功經驗更有利於推進業委會工作向好發展。

“住進來11年了,楓林美景小區一直沒有業主委員會,這正常嗎?”“有10000多住戶的大型小區,曾多次申請成立業主委員會,為什麼就是不能成功?”近期,一則“長沙超半數小區暫無業委會組織”的新聞在網上引發熱議。

“連續幾年了,我們小區想成立業委會都沒有成功。”家住長沙陽光100小區的業主劉先生說,現在不少業主對物業公司不滿,希望成立業委會,但因為各種原因每次都以失敗告終。

今年距離《物權法》出台已有12年,住建部《業主大會和業主委員會指導規則》出台也將滿10年,早已獲得法律地位的“業委會”處境依然尷尬。

電費糾紛催生中國內地第一家業委會

深圳市羅湖區碧波一街有不少老舊小區,但人們還是一眼就能認出天景花園:6棟整潔的白樓,地面嶄新的瓷磚,路旁精心修剪的綠化樹——很難想象,這個小區已是29歲“高齡”。要問這老小區為何依舊井然有序,還得從1991年說起——那一年,小區誕生了中國內地第一家業主委員會,這樁因業主和物業公司電費糾紛而引發的后續事件,在19年后入選了深圳特區三十年100件大事。

從普通業主到小區業委會最初的15名委員之一、再從業委會副主任到主任,肖幼美回憶,在小區業委會成立前,業主與物業公司三天兩頭就會起沖突,諸如用水用電、綠化保潔甚至鄰裡糾紛,大事小事都有意見不合的時候。沖突最激烈的一次,就是小區的用電糾紛。

當時,業主們不滿電價按照商業用電來收費,紛紛找管理處投訴,但溝通效果很差。“逐戶溝通進展不利、雙方矛盾僵持不下。與能代表全體業主利益的業主代表進行協商,成為業主與物業公司的共識。”肖幼美說。

經過細致的討論與籌備,1991年3月22日,在包括肖幼美在內的15名業委會委員以及王石、姚牧民等萬科高層的見証下,天景花園成立了中國內地首家業委會。通過業委會的調解,持續了半年之久的電費糾紛迎刃而解。天景花園的業主們當時並沒有意識到,他們的首開先河,讓中國的基層社區迎來了全新的治理模式。

“原生狀態的業主組織大多都因維權而自生自發。”問及業委會產生的深層原因,北京市海澱和諧中心主任、中國人民大學公共政策研究院社區治理與政策研究中心主任陳幽泓說:“業主和業主組織的出現,本質上都是上世紀房改浪潮的產物。”

專家:業委會是基層社區治理的有益補充

2001年,天景花園小區大量樓房外牆出現滲漏,小區業委會提出對外牆進行翻新改造。后經反復開會探討,通過“業主出大頭,開發商補貼”的方式,小區籌集到300多萬元。“我們不僅對樓面進行改造解決了滲漏問題,還重新粉刷了樓面、重新鋪設了人行道地磚,小區面貌煥然一新。”肖幼美說。

“10年前,我來附近看房,本想尾隨一名住戶進小區,但被保安攔下。”業主王鵬回憶,正是這次尷尬的經歷,讓他下定了買房的決心。“保安攔我說明小區管理規范。如今住了10年,小區從沒發生過搶劫、盜竊等治安事件。”王鵬自豪地說。

“要租天景花園?可能沒房了。”附近一地產中介的錢小姐告訴記者,天景花園雖然是老小區,但房源十分緊俏。“周邊樓盤就數天景花園對人員出入管控最嚴,小區治安好,租客放心,都搶著租這兒的房子。”

從當初為業主解決電費糾紛,到對小區樓面進行改造,再到實行嚴格的門禁管理,天景花園這個20多年的老小區在如今的租賃市場上依舊搶手,業委會開創的與物業公司共同管理的模式功不可沒。肖幼美說:“業主和物業公司絕不是對立的。二者要保持密切溝通和良性互動,這樣才能讓物業更順利地開展服務﹔物業公司服務質量的提升,最終受益的還是業主。”

在北京市物權法研究會秘書長、北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強看來,以業委會為代表的業主組織,實實在在推動了社區治理的發展。“與各掃門前雪、單打獨斗地維權相比,業主組織維權力量更大、效率更高。這樣的模式更有利社區治理政策的落實與社區共建,是對國家推動基層社區治理的有益補充。”畢文強說。

從“自生自發”到具備法律地位,業委會經歷了哪些曲折歷程?

上世紀90年代起,國家開始將公有住房折價出售給住戶。為適應住房改革和業主群體的出現,1994年,建設部出台《城市新建住宅小區管理辦法》,明確提出住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會。

“作為業委會的前身,‘物業管理委員會’改變了長期以來基層沒有自治經驗、缺乏市場良性機制和相關行政配套支持的社區生態。”陳幽泓說。到2003年,國務院頒布《物業管理條例》,“業主委員會”正式出現,並沿用至今。

“以業委會為代表的業主組織呈現出明顯的從原生維權狀態向有序治理狀態發展的趨勢。”在陳幽泓看來,業委會20多年的發展歷程大致可以劃分為四個階段:上世紀90年代初到1994年的自發階段﹔1994年建設部制定《城市新建住宅小區管理辦法》到2003年《物業管理條例》頒布,是“不規范”的物業管理委員會階段﹔2003年《物業管理條例》頒布到2007年《物權法》出台,是初創的業主組織階段﹔2007年《物權法》出台,將“業主委員會”寫入法律,標志著業委會發展進入到全新的法定的業主組織階段。

尤其是《物權法》的出台,對業委會發展意義重大。畢文強說:“在理念上,《物權法》進一步明確了業主權益應當給予保護﹔在實際操作層面,業主大會特別是業委會被法律認可,任何組織或個人都不能再忽視它的存在。”

為適應《物權法》的相關規定,國務院修改了《物業管理條例》,各地也相繼作出了調整。2010年,北京市住建委率先發布《北京市物業管理辦法》及與之配套的36個文件。此后,各省市紛紛制定了此類地方文件。

啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難、監管難……

距離深圳天景花園成立中國內地首家業委會已近30年時間。橫亙在業委會面前諸如啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難、監管難等“老大難”問題,讓業委會舉步維艱,處境尷尬。

北京首一業主大會工作輔導中心業主大會工作指導部主任童超說:“業主專業知識匱乏是內因,個別政府指導部門不作為、亂作為是外因,物業企業和開發商從中作梗是雜因。業委會要走的路還很長。”

業委會成立不起來令人灰心,成立后“變節”則讓人覺得“扎心”。個別業委會不僅不作為,甚至鑽法律空子以權謀私亂作為,侵害業主權益。“近年來,由業委會運作而引發的矛盾糾紛約佔全市物業管理矛盾糾紛的35%。”深圳市住建局相關負責人說。

如今已卸任業委會主任的肖幼美有了新的擔憂:“年輕人對小區的責任意識沒那麼強,業委會換屆時一度無人參選。希望有更多的年輕人來接班,他們的思維更活躍、有新點子,能給小區帶來新的變化。”

“名不正,則言不順﹔言不順,則事不成。”在採訪中,有專家指出,業委會之所以會有成立難、履職難、監管難等諸多尷尬,很重要的一個原因就在於其法律主體地位不明確。2017年出台的《民法總則》未明確業主組織法人地位問題。為此,專家建議,國家應盡快完善相關立法,解答各界對業主組織法人地位的質疑與困惑,並在民事權利能力、行為能力,民事法律行為、責任、委托代理等內容中明確與業主組織相關的內容,讓業委會名正言順地開展工作。

《物權法》實施已近12年,可業委會依然是“這麼近又那麼遠”。近,是因為它跟業主利益息息相關,就在身邊﹔遠,則是成立難、履職難,令人望而卻步。2017年6月,中共中央、國務院出台了《關於加強和完善城鄉社區治理的意見》,此后各地也相繼出台相關意見及細則。“對業主組織來說,這是重大利好,讓全社會看到了業委會發展的曙光。但推動業委會發展和探索基層社區的居民自治,我們依然在路上。”陳幽泓說。

(丁濤、陳育柱、王星)

(責編:羅彬月(實習)、陳康清)

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